本文来源：时代财经 作者：沈卓玄

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近日，越秀地产披露的业绩公告显示，2022 年，公司实现营业收入将近 724.2 亿元，同比上升 26.2%；股东应占净利润约为 39.5 亿元，同比上升 10.2%；核心净利润约为人民币 42.4 亿元，同比上升 2.1%。

过去一年，受房地产行业调整及疫情影响，房企营收和利润缩水，甚至发生亏损已是行业的常态，而销售规模的大面积滑坡还将继续拖累未来的营收和利润。

越秀地产不仅是为数不多保持营收、利润正增长的房企，也是扛住市场下行压力、合同销售额不降反增的少数房企之一。2022 年，越秀地产连同合营及联营公司录得合同销售金额约 1250.3 亿元，同比上升 8.6%。

据了解，2022 年公开披露年度销售目标的上市房企仅有两家顺利达成，越秀地产便是其中之一，它在 2022 年初定下的合同销售目标为 1235 亿元，如今超额完成了 15.3 亿元。

越秀地产为何能够逆势增长？

市场需要长期主义

" 一直以来，我们坚持‘四好企业’，一定要有好的产品、好的服务、好的品牌以及好的团队，我认为去年的市场检验表明这是长期主义 "，在近日召开的 2022 年度业绩会上，越秀地产董事长林昭远称，对长期主义的坚持让公司在低迷的市场中体现出竞争优势。

" 这个很重要，加上我们的物业服务，越秀地产在行业里一直在前进 "，林昭远以位于广州市番禺区长隆板块的代建项目越秀瑞麓府为例，" 大家如果有留意的话，长隆项目每平方米比周边贵 2 万，说句心里话，我也想不到这个项目最后还会遭到抢购 "。

值得一提的是，越秀地产在 2022 年初设定的销售额同比涨幅仅为 7%，但实际却超额完成了 1.6 个百分点，在去年的市场环境中，这样的涨幅并非易事。

中指研究院的数据显示，2022 年，TOP100 房企销售总额为 75968.5 亿元，同比下降 41.3%；TOP100 房企权益销售额为 53602.7 亿元，同比下降 42.9%。而在克而瑞的统计中，2022 年，有近 9 成百强房企累计业绩同比下滑，同比降幅大于 50% 的企业数量达到 36 家，另有 32 家百强房企累计业绩增速在 -50% 至 -20% 之间。

2023 年，越秀地产设定的合同销售目标是 1320 亿元，预计同比涨幅达到 6%，对应的供货规模为 2400 亿元。林昭远表示，总体上公司对房地产十几万亿的市场仍然信心坚定，" 可以完成今年的目标 "。

" 政策没有问题，大家买房的意愿也很强，由于二孩、三孩，现在很多人有换房的需求，但核心还是在于经济能不能稳，经济稳了，大家的收入水平就稳了，买房的动力就更强了 "。不过，林昭远表示，2023 年 GDP 的增速目标已经明确，房地产对稳定经济依然起着比较关键的作用，在政策端的助力下，公司对今年市场的预判是 " 稳中向好 "，虽然市场在去年经历了大幅下滑，但依然是一个巨大的市场，" 这么大的市场肯定有需求，我们坚信这个市场是需要好产品的 "。

" 当然我们也看到市场存在结构性的问题。好的地方还是一房难求，价格也在上涨，不好的地方还是很不好 "，林昭远认为，结构性的问题在未来的市场中不仅会继续存在，而且分化也将越来越明显。

为了确保销售目标的完成，越秀地产将采取抢工抢节点的应对措施，" 好的项目我们还是抓紧推货、抓紧去化、抓紧（资金）回流，回流之后抓紧去投更好机会的项目。这其实是一个循环 "。

严苛遵守拿地纪律

据了解，越秀地产预计 2023 年的土地款支出及拍地保证金将达到 400 亿元。

林昭远透露，公司多年来的发展都是追求稳中求进、有质量的增长和稳健经营。" 前几年外界批评我们比较保守，但越秀地产还是坚持长期主义，坚持按照三道红线去做管理 "，今年越秀地产依然会按照这样的标准来管理投资和经营，" 总体上我们会在稳健经营的情况下，寻找更好的投资机会 "。

2022 年，在大多数房企不得不收缩投资战线的情况下，越秀地产在确保财务健康和流动性安全的前提下，对投资保持着相对进取的态度。越秀地产全年于 12 个城市合共新增 37 幅土地，总建筑面积约 695 万平方米，全部位于一、二线城市。

截至 2022 年 12 月 31 日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为 351.2 亿元，资金流动性充足；剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为 68.8%、62.7% 和 2.23 倍，" 三道红线 " 指标继续保持 " 绿档 " 达标。报告期内，越秀地产平均借贷成本同比下降 10 个基点至 4.16%，融资成本在行业中处于领先地位。

在投资方面，越秀地产坚持 "1+4" 的布局战略和 "6+1" 的拿地模式，在业绩会上，林昭远表示 " 经过去年一年的检验，越秀地产的资产配置是正确的 "。

"1+4" 即深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区和西部地区，而 "6+1" 拿地模式指的是以 TOD（轨交 + 物业）、国企合作、城市运营、城市更新、收并购和产业勾地六种方式拿地，保持合理拿地成本，并以公开市场竞拍项目作补充。

在越秀地产 2022 年新增的 37 幅土地中，大湾区有 15 幅，新增土储 292 万平方米，华东地区为 11 幅，新增土储 172 万平方米。在新增的 695 万平方米总建筑面积中，TOD、城市运营、国企合作和产业勾地增储模式分别占新增土储的 11.5%、5.0%、34.4% 和 2.2%，合计占比达到 53%。

截至 2022 年 12 月 31 日，越秀地产总土地储备约为 2845 万平方米，其中，大湾区土地储备占比约 50%，余下四大区域分别占 16%、20%、9% 和 5%。

值得一提的是，TOD 作为一个壁垒极高的模式，是越秀地产重点发展的领域，2022 年 TOD 不仅在投资端强劲地助力越秀地产实现全国化布局，在销售端也取得了十分亮眼的表现。截至 2022 年 12 月 31 日，越秀地产共拥有 8 个 TOD 项目，总土地储备达到 386 万平方米，约占公司总土地储备的 13.6%，TOD 项目全年实现的合同销售金额约 220.9 亿元，同比上升 23.6%。

" 好的机会时刻都在，去年尽管市场不好，我们还是拿了 37 宗土地，目前我们依然充满信心 "，林昭远透露，今年公司依然按照 "1+4" 的布局进行多元化拿地，" 大湾区是我们的腹地，大部分会在大湾区，但全国市场很大，长三角市场目前十分健康，也会重点发展，同时我们会在中西部地区比较核心的城市进行资产配置，全国性的布局还是会保持不变 "。

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